关于我们 | 人才招聘

24小时客服热线:96138

个人业务
公司业务
小企业贷款业务
出口商业发票押汇 外币流动资金贷款 国际业务
资金业务
投资者关系
企业文化
其他服务

《物权法司法解释(一)》重点条文解读

信息来源:合规和法律事务部 王柄华发布时间:2016-08-08

我国《物权法司法解释(一)》已于2016年2月23日公布,自2016年3月1日实施。《物权法司法解释(一)》针对不动产登记与物权确认的争议、预告登记效力的确定、特殊动产转让中的“善意第三人”的规范等方面做了规定。本文将对《物权法司法解释(一)》中的部分重点条文做出详细的解释说明。

《物权法司法解释(一)》第一条
因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。
【解析】本条的立法目的在于规范不动产物权纠纷的诉讼解决途径。通过本条我们可以知道,“确认不动产物权的权属或者审查不动产物权变动的原因关系”属于民事诉讼的受案范围。按照《物权法司法解释(一)》、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》等规范,买卖、赠与、抵押、共有、婚姻、继承等是导致不动产物权变动的常见原因关系。更深入地讲,如果不动产物权纠纷是针对不动产物权的归属或者原因行为,涉及的不动产物权争议实际上是存在于当事人之间,当事人与登记机构之间并没有争议,就应该通过民事诉讼的途径解决。同时,由于本条司法解释的规范,涉及不动产物权纠纷的行政诉讼的受案范围被限定在“当事人与登记机构之间发生的涉及到具体行政行为合法性的纠纷”,也就是说如果不动产物权纠纷针对的是登记行为本身,是因为登记行为违反法律规定、行政机关违法拒绝登记或行政机关登记程序不合法导致错误登记等,在当事人与登记机构之间产生了纠纷,则可以通过行政诉讼的途径解决。

《物权法司法解释(一)》第二条
当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。
【解析】本条的立法目的在于规范何时何种情况下对不动产登记簿记载内容不予采信。要判断不动产登记簿的证明力,首先要比较不动产登记簿与不动产权属证书的证明力。不动产登记簿是指由不动产登记机构管理和保管的不动产登记档案资料,不动产权属证书是指由不动产登记机构颁发、由不动产权利人保管的关于不动产权属的书面证明,如房产证、他项权证、不动产登记证明书等。按照《物权法》规定,“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”,“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”,“不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”同时尤其应当注意,“请求确认其享有物权的,应予支持”不适用于第三人已经善意取得不动产的情形。例如,甲死亡后,由于登记机关的错误或者申请人提交虚假材料,导致乙成功办理了房屋登记手续,不动产登记簿记载的权利人是乙,后来乙按照合理价格把房屋转让给丁,而且办理了变更登记手续,不动产登记簿记载的权利人改为丁。这时候如果原本是真实权利人的丙将不动产登记簿记载的权利人丁诉至法院,请求法院确认自己享有房屋所有权,且丙援引的法律依据为本条司法解释,则人民法院不能支持丙的主张。因为在上面的例子中,丁是善意第三人,丁通过善意取得获得不动产物权,并非基于转让人乙享有物权,而是基于法律对善意第三人的特殊保护。由于丁已经通过善意取得成为房屋的真正权利人,不动产登记簿上关于丁为权利人的记载为该不动产物权的真实权利状态,也就不存在本条司法解释中“当事人能提供证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的可能。我国《物权法》及其司法解释在设计机制时,优先保护善意第三人,以维护市场交易的有效性。

《物权法司法解释(一)》第三条
异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后,当事人提起民事诉讼,请求确认物权归属的,应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
【解析】本条的立法目的在于解决异议登记失效后能否就同一事由提起诉讼的问题。按照《物权法》规定,“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”《物权法》仅规定了申请异议登记的条件、有效期等,但未明确异议登记失效后能否再诉的问题。本条明确了无论是何种原因导致异议登记失效,异议登记的申请人均有权在诉讼时效内以相同事由向人民法院提起诉讼。其理由在于,异议登记制度的目的在于阻断不动产登记簿的公信力,避免第三人善意取得,而物权确认之诉的目的才是解决实体争议,确认物权归属。

《物权法司法解释(一)》第四条
未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。
【解析】本条的立法目的在于解决预告登记权利人的保护问题。按照《物权法》规定,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”上述规定和本条司法解释共同规定了预告登记的保全效力,即预告登记后,未经预告登记权利人同意,不能发生物权变动。例如,甲与乙签订房屋买卖合同,甲是出卖人,乙是买受人,双方按照约定办理了预告登记。后出卖人甲又将该房屋卖给丙并实际交付房屋。买受人乙起诉出卖人甲继续履行合同。在乙已经办理了预告登记的前提下,乙请求办理变更登记使物权转移至自己名下的请求权具有排他效力。因为预告登记有公示效力,所以丙不是善意第三人,这时候丙虽然已经实际占有了房屋,也不能主张房屋所有权归自己所有。因为有预告登记的情况下不存在谁先占有谁优先的问题,不论其它房屋买卖合同的签订时间在预告登记之前还是在预告登记之后,预告登记都排除因为其它房屋买卖合同发生的物权变动。其它买受人由于法律上履行不能,只能依据买卖合同主张违约责任。预告登记最重要的保全效力在一房多卖场合得到体现。

《物权法司法解释(一)》第五条
买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
【解析】本条的立法目的在于规范导致预告登记失效的“债权消灭”的认定问题。按照《物权法》规定,“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”关于本条我们应注意一下两点:第一,债权消灭或者预告登记失效的起算点是买卖不动产的协议被认定无效时、被撤销时、被解除时,而不是买卖不动产物权的合同签订时;第二,四、预告登记的“三个月”有效期的起算点是能够办理不动产登记时,而不是办理不动产预告登记时。

网上银行

个人网上银行登录
申请       下载服务       说明
企业网上银行登录
下载服务                    说明
   预约排队        预约查询
         信息安全风险提示
客服热线 网上调查

关于我们|联系我们|网站地图|友情链接|收藏本站|网上调查

广东南海农村商业银行股份有限公司版权所有   Copyright 2009-2013 ALL Rights Reserved   粤ICP备10008983号

粤公网安备 44060502000337号